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王秀芬与被告李铁丹相邻关系案

发布者:管理员  来源:本站  时间:2018-01-09
王秀芬与被告李铁丹相邻关系案
--住宅楼内开办幼儿园、学后班行为应受到规制
 
关键词  
住宅楼   幼儿园  学后班   规制
裁判要点
住宅楼内开办幼儿园、学后班,未经利害关系人同意,利害关系人要求停止侵害、排除妨害的,人民法院应予以支持。
相关法条
《中国人民共和国物权法》第七十七条
案件索引
一审:辽宁省辽河人民法院(2014)辽河基民一初字第01030号(2015年4月17日)
二审:辽宁省辽河中级人民法院(2015)辽河中民一终字第39号(2015年8月11日)
基本案情
原告王秀芬诉称:原、被告为上下楼邻居关系,原告住二楼。被告在一楼开办经营性幼儿园、学后班,不符合相关法规及物业管理规定,多年来严重干扰了楼内居民的生活安宁与安全,尤其是原告深受其害。每当开园、开班时间,孩子们的按门铃声、音乐声、朗诵声等严重影响了原告及家人的休息。原告年迈多病,白天只能在外躲避,病情逐年加重。根据民法通则第98条、第83条的规定,要求被告停止办园办班,赔偿精神损失3000元。                                                                                         
被告李铁丹辩称:从2004年11月6日开办幼儿园开始,原告就对我进行威胁,在街道和社区的干预下未能解决问题,为了安全我妥协了,每年承担原告的物业费和取暖费。2012年后因为孩子减少,再加上这10年原告一直早出晚归,我根本没有影响到原告,故我不愿再对其进行任何补偿。结果导致原告用皮锤敲打自家地板,致使整个楼口的居民无法正常生活,110出警也未能劝阻,我再次妥协,每年给原告2400元。2014年3月我没有如期给原告钱款,原告便继续砸地板。幼儿园现在已经停办,只开办学后班。原告的目的无非是索要钱财,故请法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明:原、被告为盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区二区2号楼1单元住户,原告为201业主,被告为101业主。2015年2月5日双方因被告李铁丹开办幼儿园、学后班问题发生矛盾,社区调解无效。
裁判结果
辽宁省辽河人民法院于2015年4月17日作出(2014)辽河基民一初字第01030号民事判决:一、被告李铁丹于本判决生效后三十日内停止在盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区二区2号楼1单元101号房屋内的经营性活动,恢复为住宅用房;二、驳回原告王秀芬其他诉讼请求。宣判后,李铁丹向辽宁省辽河中级人民法院提起上诉,后于2015年8月11日申请撤回上诉,原审判决生效。
裁判理由
法院生效裁判认为:《中国人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予以支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持”。原、被告所居住的房屋为成套住宅,非商业区,被告李铁丹未提供证据证实其征得利害关系人楼上邻居原告的同意,擅自改变住宅用途,开办经营性幼儿园或学后班,该经营活动损害了原告王秀芬的利益。原告请求人民法院判令被告停止办园办班,恢复住宅用途,理由正当,应予以支持。
《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条第一款规定:“自然人因下列人格权利遭受非法侵害,向人民法院起诉请求赔偿精神损害的,人民法院应当依法予以受理:(一)生命权、健康权、身体权;(二)姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权;(三)人格尊严权、人身自由权。”第八条规定,因侵权致人精神损害,但未造成严重后果,受害人请求赔偿精神损害的,一般不予支持。原告要求被告支付精神损失,但未提交证据证实对其造成了严重后果。因此,对原告要求被告支付3000元精神损害抚慰金的请求,不予支持。
案例注解
一、本案主要涉及的法律、司法解释内容和知识
本案中,针对被告是否应停止办园、办班的问题,主要涉及的法律及司法解释为《中国人民共和国物权法》第七十七条,以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定,原、被告所居住的房屋为成套封闭的住宅小区,而非商业区,被告李铁丹未提供证据证实其征得利害关系人楼上邻居原告的同意,擅自改变住宅用途,开办经营性幼儿园或学后班,该经营活动损害了原告王秀芬的利益,因此对于原告提出的停止办园、办班的诉讼请求,应予以支持。
二、本案所解决的法律争点问题
本案的主要的法律争点问题是在居民住宅楼内开办幼儿园、学后班,是否符合物权法第七十七条规定的“住改商”行为。
三、裁判的思路和方法
“住宅”是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。“住改商”是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。“住改商”行为严重干扰和影响其他业主的正常生活,容易产生安全、卫生隐患,造成公共设施使用上的紧张等,导致邻里失和,矛盾增多。在住宅楼内开办经营性幼儿园、学后班,是否属于“住改商”行为,直接影响到本案的审理结果。本案中,被告以营利为目的开办幼儿园、学后班,招收学员,收取一定的费用,虽然不符合将住宅改变用于经营性生产企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴、办公等情形,但在性质上,仍然属于将住宅改变为经营性用房,因此,应属于“住改商”行为,适用物权法第七十七条的规定。
四、本案例的指导意义
现实生活中,在居民楼内办理经营性幼儿园、学后班的情况较为常见,尤其是中、小学校园附近,经常看到住宅楼门窗上有开办幼儿园、学后班的标志。由于私人在居民区开办幼儿园、学后班一般规模较小,分布广泛,费用低,接送方便,因此存在一定的市场。但在教学、活动期间,难免会发出各种声响及儿童嬉笑打闹行为,在一定程度上会对左邻右舍造成不良影响。同时,由于缺少规制和监督,安全、卫生方面也存在隐患。而作为利害关系人,虽然内心不满但一般碍于情面大部分人选择隐忍、退让,即使表达不满也因无人规制而无济于事,最终产生矛盾。在本案中,原、被告因开办幼儿园、学后班发生矛盾,导致邻里失和,积怨颇深,虽经多次调解仍无法解决。而原告作为直接利害关系人,被告在未经其同意的情况下开办经营性幼儿园、学后班,侵犯了其合法权益。为维护安宁、舒适的居住环境,促进社会的和谐稳定,避免类似的矛盾再次发生,有必要对居民楼内开办幼儿园、学后班的行为加以约束和规制。
五、本案例参照应用中应注意的问题
(一)对“有利害关系业主”的认定。有利害关系的业主,一般限定为本栋建筑物内的其他业主,对于本栋建筑物以外的业主主张权利的,应承担具有利害关系的举证义务。原、被告为同一单元楼内楼上楼下邻居,应认定为有利害关系的业主。
(二)不以造成实际损失为限。在已经造成现实损害的情况下,有利害关系业主可以请求“住改商”业主承担民事责任。在损害尚未实际发生,但有发生之虞时,有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主承担民事责任。原告要求被告停止办园、办班,不以已有实际损失为限。
(三)不能以多数业主同意作为抗辩意见。“住改商”业主不能以“住改商”行为获得多数业主同意作为抗辩意见,而同意也应以明示为准。本案被告提供多份业主出具的没有扰民的证明,但不能作为其在居民楼内开办幼儿园、学后班合法的依据。
(四)房屋出租用于居住的行为不应适用本案的情形。房主将房屋出租给房客,收取房租的行为,不应适用物权法第七十七条的规定,因其没有改变住宅的使用功能,也不必然带来噪声、污水等问题,且对于租客而言,有所居是其最基本的生理需求,因此,不应属于“住改商”行为。
 
第一审合议庭成员:梁智慧  陈桂红  周  琦
第二审合议庭成员:李旭彪  解春园  吴  蕾
编写人:辽河人民法院民事庭  陈桂红   
 
附:裁判文书
辽河人民法院
民 事 判 决 书
 
(2014)辽河基民一初字第01030号
 
原告:王秀芬,女,1953年4月8日出生,身份证号210321195304080020,汉族,无业,现住盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区2-2-1-201室。
委托代理人:左安林,男,1952年6月1日出生,汉族,无业,现住址同原告。
被告:李铁丹,女,1976年5月25日出生,身份证号211103197605250923,汉族,无业,现住盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区2-2-1-101室。
原告王秀芬与被告李铁丹相邻关系纠纷一案,于2014年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后,依法组成合议庭,于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告王秀芬及其委托代理人左安林,被告李铁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀芬诉称:原、被告为上下楼邻居关系,原告住二楼。被告在一楼开办经营性幼儿园、学后班,不符合相关法规及物业管理规定,多年来严重干扰了楼内居民的生活安宁与安全,尤其是原告深受其害。每当开园、开班时间,孩子们的按门铃声、音乐声、朗诵声等严重影响了原告及家人的休息。原告年迈多病,白天只能在外躲避,病情逐年加重。根据民法通则第98条、第83条的规定,要求被告停止办园办班,赔偿精神损失3000元。                                                                                         
被告李铁丹辩称:从2004年11月6日开办幼儿园开始,原告就对我进行威胁,在街道和社区的干预下未能解决问题,为了安全我妥协了,每年承担原告的物业费和取暖费。2012年后因为孩子减少,再加上这10年原告一直早出晚归,我根本没有影响到原告,故我不愿再对其进行任何补偿。结果导致原告用皮锤敲打自家地板,致使整个楼口的居民无法正常生活,110出警也未能劝阻,我再次妥协,每年给原告2400元。2014年3月我没有如期给原告钱款,原告便继续砸地板。幼儿园现在已经停办,只开办学后班。原告的目的无非是索要钱财,故请法院驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告双方陈述,本院归纳本案的争议焦点为:
1.被告的行为是否影响到原告的相邻权;
2.原告要求被告赔偿损失是否有法律依据。
针对案件争议焦点,原告提供如下证据:
对面楼101业主、本单元501业主出具的证明各1份,社区证明、光盘,证明被告开办幼儿园对原告进行干扰。
被告质证认为:对对面楼101业主出具的证明不认可,没有签名也没有日期;对本单元501业主的证明不认可,这个证明是说我影响了原告而不是501的业主,这个证明是听说的;社区证明没有异议;光盘无异议,但三段视频不仅不能证明被告扰民,相反,视频中孩子井然有序,无任何喊叫情况。
被告提供如下证据:
本单元102、301、302、401、602业主出具的证明5份,证明被告没有扰民。
原告质证认为:真实性有异议,是虚假证明。
对上述证据,本院综合认证如下:对原告提供的光盘、社区证明,被告无异议,予以采信;对原告提供的对面楼101业主出具的证明,因被告对其真实性有异议,无相关证据相印证,不予采信;对原告提供本单元501业主出具的证明,被告质证认为是传来证据,且无相关证据相印证,不予采信。对被告提供的证明5份,原告对其真实性有异议,且无相关证据相印证,不予采信。
综合上述证据,可以认定下列案件事实:
原、被告为盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区二区2号楼1单元住户,原告为201业主,被告为101业主。2015年2月5日双方因被告李铁丹开办幼儿园、学后班问题发生矛盾,社区调解无效。
本院认为:本案为相邻关系纠纷。《中国人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予以支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持”。原、被告所居住的房屋为成套住宅,非商业区,被告李铁丹未提供证据证实其征得利害关系人楼上邻居原告的同意,擅自改变住宅用途,开办经营性幼儿园或学后班,该经营活动损害了原告王秀芬的利益。原告请求人民法院判令被告停止办园办班,恢复住宅用途,理由正当,本院予以支持。
《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条第一款规定:“自然人因下列人格权利遭受非法侵害,向人民法院起诉请求赔偿精神损害的,人民法院应当依法予以受理:(一)生命权、健康权、身体权;(二)姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权;(三)人格尊严权、人身自由权。”第八条规定,因侵权致人精神损害,但未造成严重后果,受害人请求赔偿精神损害的,一般不予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告要求被告支付精神损失,但未提交证据证实对其造成了严重后果。因此,对原告要求被告支付3000元精神损害抚慰金的请求,本院不予支持。
依照《中国人民共和国物权法》第七十七条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、第八条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、被告李铁丹于本判决生效后三十日内停止在盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区二区2号楼1单元101号房屋内的经营性活动,恢复为住宅用房;
二、驳回原告王秀芬其他诉讼请求。
案件受理费100元,由被告李铁丹承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省辽河中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。
 
 
审  判  长    梁智慧
代理审判员    陈桂红
代理审判员    周  琦
 
 
二〇一五年四月十七日
 
书  记  员    张南南
 
 
辽宁省辽河中级人民法院
民 事 裁 定 书
 
(2015)辽河中民一终字第39号
 
上诉人(原审原告)李铁丹,女,1976年5月25日出生,汉族,公民身份号码211103197605250923,无业,住盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区2-2-1-101室。
被上诉人(原审被告)王秀芬,女,1953年4月8日出生,汉族,公民身份号码210321195304080020,无业,住盘锦市兴隆台区振兴街生态园小区2-2-1-201室。
委托代理人左安林(系王秀芬丈夫),1952年6月1日出生,汉族,公民身份号码210321195206010010,无业,,住址同王秀芬。
上诉人李铁丹因与被上诉人王秀芬相邻关系纠纷一案,不服辽河人民法院(2014)辽河基民一初字第1030号民事判决,向本院提起上诉。本院在审理本案过程中,上诉人李铁丹于2015年8月11日申请撤回上诉。
本院经审理查明,上诉人李铁丹提出撤诉申请,是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分,符合法律规定的撤诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定,裁定如下:
准许上诉人李铁丹撤回上诉,双方当事人均按照原审判决执行。
二审案件受理费100元,减半收取50元,由李铁丹承担。
本裁定为终审裁定。
 
审  判  长    李旭彪    
代理审判员    解春园
代理审判员    吴  蕾
 
二〇一五年八月十一日
      蒋丽娜

  


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